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「家計の管理は支出の管理から【住宅（ローン）編その３】」

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こんにちは、ＦＰ　ＥＹＥ　ファイナンシャルプランナーの澤田です。

前回は、住宅ローンについて、実際に相談を受けた、

「変動金利で返済をしてはいけない」ケース

をご紹介しました。

●前回のメルマガ
　「家計の管理は支出の管理から【住宅（ローン）編その２】」
　http://www.sawada-fp.com/mailma/20100420.html

今回は、前回とは逆に、

「変動金利で返済しても大丈夫」

なケースの相談事例をご紹介します。

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【１．住宅（ローン）について（その３）】

～金利が上がっても‥‥～

今回も実際にあった相談事例から。

会社の役員をされているＭさんから、

「一戸建てを購入したいので、その前に住宅ローンを
どのように組んだら良いか相談したいんですけど」

と連絡がありました。

Ｍさんからは、はじめに生命保険のご相談をいただき、
その後、お子様が産まれたので積立・資産形成のご相談をいただきました。

購入予定物件は、土地（2,500万円）と建物（3,500万円）合わせて約6,000万円、
自己資金は1,500万円、4,500万円を借入の予定です。

Ｍさんは当時45歳、遅くても65歳までには完済をしたいというお話。

今後の収支を試算したところ、
自己資金を払った後の資産残高は約800万円となりましたが、
毎月の収入が手取りで65万円・ボーナスが年間200万円ほどあるため、
今後のキャッシュフロー表に大きな問題はありませんでした。

当時のフラット35（返済期間20年以下）の金利は2.8％程度、
某金融機関の変動金利は、優遇金利で1.175％。

毎月の返済額は25万円程度を予定していたＭさん、
固定金利で返済していっても特に問題はなかったのですが、

ここでおおまかに試算をしてみました。

変動金利で返済していき、毎年0.2%づつ金利が上がり返済額が増えていった場合、
返済総額は変動金利と固定金利どちらが多くなるのか？

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※実際は変動金利で返済した場合、金利は半年ごとに見直され、
　金利が上昇しても5年間は返済額が変わりませんが、
　返済額のうち、利息の占める割合が増えることになります。

　金利が上昇した場合、実際の返済では、
　それだけ元本の返済が遅れることになります。
　場合によっては「未払利息」が発生したり、返済期間が延びるなど、
　返済計画が変わってしまう場合もあります。
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金利が上がっていた場合、どのくらい返済額が増えていくのか、
どれくらい金利が上がったら返済総額が固定金利に追いつくのか、
イメージをしてもらうために試算をしています。

このケースの場合、どちらが返済額が多くなると思いますか？

毎年0.2％づつ上昇をしていったら、いつかは固定金利の利率に追いつきますよね。
ちなみに最終的な金利は5.175％になります。

試算をした結果、変動で金利が上昇していった場合のほうが、
返済総額が160万円以上少なくなりました。

借入金額・返済期間・金利差・毎年の上昇利率によって結果は違ってきますが、
変動金利の返済総額が固定金利の返済総額に追いつく、
「おおまかな」損益分岐点を計算することができます。

Ｍさんの場合返済余力が高く、試算では繰上返済をしていけば10年で返済を
終わらせることができました。金利が上昇した場合にもある程度リスクを回避できます。

年間100万円程度は繰上返済が可能だということだったので、
このような方の場合は、変動金利で返済をしていっても大きな問題は無いと思います。

変動金利で返済していっても良いという方は、

・10年程度で完済できる方

・急激な金利上昇時には一括返済または大半を繰上返済できる方

・固定金利との組み合わせなど、ローンの一部に変動金利を活用する方

が、あてはまるのではないかと思います。

Ｍさんと色々な試算をしながらお話をしたところ、

「それでも金利が上がった時が心配だから、
　固定と変動を組み合わせた返済方法がいい」

ということになりました。

これから住宅ローンを組む場合、
または、すでに組んでいる場合にも、

「どれくらいまでなら金利が上がっても返済可能なのか？」

ということを確認してくださいね。

次回は、今回のＭさん、

・毎年繰上返済をしたほうがいいのか

・10年後に一括返済をするのか、

どちらがおトクなのかを悩んでいましたので、

住宅ローン減税の効果も踏まえてどちらが良いのかを
比較したお話をしたいと思います。

ではまた次回！

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