2010年4月20日配信「家計の管理は支出の管理から
【住宅（ローン）編その２】」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2010.4.20━
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━「家計の管理は支出の管理から【住宅（ローン）編その２】」——————————————————————————–
こんにちは、ＦＰ ＥＹＥ ファイナンシャルプランナーの澤田です。
前回は、住宅ローンについて、
固定がいい、変動がいい、ということではなく、
家族構成・収入・借入金額などの違いによって、
それぞれの家庭に合った返済方法があるというお話をしました。
●前回のメルマガ
「家計の管理は支出の管理から【住宅（ローン）編その１】」
http://www.sawada-fp.com/mailma/20100331.html
今回からは、固定・変動・ミックスなど色々な返済方法がありますが、
「こんな考え方もできるんですよ」
「こんな借り方をしてはいけません」
といったお話をしていきたいと思います。
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【１．住宅（ローン）について（その２）】
～今は返済できるからって‥‥～
以前、あるご夫婦から住宅購入について相談がありました。
約2,300万円の物件を購入希望というこのご夫婦、
すでに売買契約を済ませた後に相談の連絡が入りました。
どのように住宅ローンを組んでいけば良いか、
不動産業者の方以外にも話を聞いてみたいということで
連絡をいただいたようです。
ご主人の収入は月によって変わるらしく、
手取りで20～25万円くらいということです。
奥様は最近働いていた職場を辞め、間もなく出産予定とのことです。
詳しく話を聞いてみると、
・月々の返済が現在の家賃（7万円／月）とあまり変わらずに返済できること、
・少ない頭金（50万円）で購入ができること
・金利が低い今のうちに買うほうがおトクだと勧められたこと
が購入を決めた大きな理由だということです。
契約を済ませる前にご連絡をいただくのが一番良いのですが、
中にはこのような方もいらっしゃいます。
その当時の変動金利（優遇金利）は1.875％、借入金額2,250万円で
35年返済の場合、借入当初の月々の返済額は約7.3万円になります。
フラット35の場合、最低の金利が2.8％くらいだったので、
35年返済の場合、月々の返済額は約8.4万円となりました。
変動金利の場合、たしかに現在の家賃と同じくらいの金額で返済をしていけます。
ただ、奥様は仕事を辞め、収入は今までよりも少なくなりますし、
お子様も産まれるということで、今よりも出費は多くなりますよね。
また、ご主人が今の職場にあまり満足をしていないらしく、
新しい仕事先は決めていないが、転職を考えているということでした。
今よりも高い収入が得られれば良いのですが、
必ずしも条件が良い転職ができるとは限りません。
収入・支出の予定などをお聞きして、今後の家計をシミュレーションしたところ、
預貯金が少なかったこともあり、11年後には貯蓄残高がマイナスとなってしまいました。
しかもシミュレーションは、変動金利の金利がずっと変わらずに、
毎月の返済額が一定と仮定した場合の試算で、
金利が上がっていった場合にはさらにマイナスとなる時期が早くなります。
変動と固定の金利を組み合わせたミックス返済で試算をしましたが、
当然、変動金利で試算した場合より月々の返済額が多くなり、
家計の収支は良くなりませんでした。
このご家庭の場合、11年後に貯蓄残高がマイナスとなることが一番の問題ですが、
変動金利で計算した場合の当初の返済額が、
毎月返済できる金額の上限とほぼ同じ、ということが大きな問題です。
金利が上がった場合、家計に支払余力が少ないため当然返済が困難になりますよね。
目先の返済額が一番少ない、変動金利を基準にローン返済をお考えなので、
金利が上がった場合はアウト、
この先できるだけ収入を今よりも増やす、支出を切り詰める、
さらに金利が上がらないことを願いながら返済を続けることになります。
試算結果を一緒に確認した上で、
「できれば、今回は購入を見合わせたほうが良いと思うのですが。」
とお話をしたのですが、
「もう契約を済ませちゃったので」
「不景気だからすぐに金利は上がらないでしょ」
と、案外楽観的で、購入する気持ちは変わらないようでした。
返済ができなくなった場合のこともお話をしたのですが、
ご夫婦とも、
「とにかく買いたいんです！」
という強い気持ちを持っている以上、
・購入後はできるだけ手元にお金を残すようにする
・奥様もできれば早い時期に仕事を探し、収入を得るようにする
・返済が苦しくなったら、まずは金融機関にリスケ（返済条件の緩和）のお願いをする
ということをお話しして、その日のお話は終わりました。
その後、ご夫婦から連絡はありませんが、おそらく購入をされたのだと思います。
幸い、これまでは金利が低いままでしたが、
これから何十年と続く返済期間の中で、上昇することもあると思います。
最終的にはご夫婦の意思を尊重することにしましたが、
はたして良かったのかどうか、今でもたまに考えてしまいます。
変動金利で返済を考える場合は、
「今返せる金額」ではなく、
「金利が上がった場合、住宅ローン以外の支出が増えた場合」
にも返済してける金額
も考えて、ローンの計画を立ててほしいと思います。
今回は、
「変動金利で返済をしてはいけない」ケース
（もっと言えば「買ってはいけない」ケース）
をご紹介しました。
次回は、今回とは逆に、
「変動金利で返済しても大丈夫」
なケースの相談事例をご紹介します。
ではまた次回！
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「家計の管理は支出の管理から【住宅（ローン）編その１】」
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こんにちは、ＦＰ ＥＹＥ ファイナンシャルプランナーの澤田です。
前回は、今後のライフプランを考える上で大切になるのは、
現在、そしてこれからの家計の管理が必要だということ、
そして、
「家計の管理は支出の管理から」
ということをお伝えしました。
相談時には、
現在かかっている、またはこれからかかっていく
大きな支出を中心にお話を進めていきます。
各ご家庭によって必要になるお金は違いますが、特に、
住宅（ローン）・保険・教育費・退職後生活費
の4つは、それぞれ1,000万円以上のお金がかかる、大きな出費となります。
ところでこの4つのお金、大きく2つの種類に分けることができるのですが、
おわかりになりますか？
住宅（ローン）・保険は、返済方法や加入方法を工夫することによって、
家計の支出を抑えられるお金、
教育費・退職後生活費は、いずれは必要になるので少しずつ準備しなければいけないお金、
と分けることができます。
このうち、ご自身やご家族にこれから必要となるお金は何でしょうか？
今回からは、この4つのお金について、ひとつひとつ確認をしながら、
どのように準備・管理をしていけばよいかをお話したいと思います。
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【１．住宅（ローン）について】
購入時期は？どの沿線がいい？間取りは？頭金の額は？返済期間は？‥‥
住宅購入には考えることがたくさんありますが、
ほとんどの方が住宅ローンを組んで返済をしていくことになると思います。
もちろん、できるだけ負担が少ないほうが良いですが、
「今は無理なく払える額だけど、教育費がかかる時期になったら家計の収支はどうだろうか？」
など、先のことまで考えて購入することが大切となります。
今後の家計の推移もシミュレーションしながら、購入・ローン計画をたてていきたいですね。
住宅ローンの返済には、金利が大きく関わってくるのですが、
例えば、借入3,000万円・30年返済の全期間固定金利ローンの場合、
借入当初の金利が、3％→3.1％になっただけで、支払総額は約60万円変わってきます。
借入金利は低いほうが良いに決まっていますが、それでは、
固定金利と変動金利、どちらが良いと思いますか？
フラット35を扱う金融機関のうち、3月に一番扱いが多い金利は2.8％、
変動金利は、最近では金融機関によっては1％を切るところもあります。
固定金利は、
「世の中の金利が上がっても、金利は上げませんよ」
と、金利上昇のリスクを回避できます。
金利が上がらなかった場合、
「結果的には」低金利のメリットが受けられないことになります。
変動金利は、
「初めは低い金利で貸すけど、世の中の金利が上がったらその分多く払ってね」
と、借りる側が金利上昇のリスクをとる返済方法です。
金利が低いままならラッキー、
金利が上がった場合には、場合によっては「火の車」なんてことも考えられます。
でも途中で金利が変わる買い物って、住宅以外にあるでしょうか。
車をローンで買ったとしても、毎月の支払額は決まっていて、
途中で支払額が変わることは無いと思います。
だからといって固定金利が良いということではなく、
「考え方」を変えれば金利を選ぶ選択肢も広がってきます。
住宅を買う場合には、まずは金利・返済総額は固定金利で考え、
「本来の買い物の額はこれくらいなんだ」
ということを確認し、その後に、
「じゃあウチの場合はどれくらい金利が上がるリスクをとれるの？」
と考えたほうが良いと思うのですが、どう思いますか？
固定がいい、変動がいい、ということではなく、
家族構成・収入・借入金額などの違いによって、
それぞれの家庭に合った返済方法があると思います。
次回は、固定・変動・ミックスなど色々な返済方法がありますが、
「こんな考え方もできるんですよ」
「こんな借り方をしてはいけません」
といったお話をしていきたいと思います。
ではまた次回！
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